El mercado inmobiliario porteño sigue sufriendo la disminución de acuerdos por compra ventas y el freno de operaciones por la coyuntura económica. El brusco ascenso del dólar blue y la incertidumbre de las últimas semanas atentó contra este segmento, que viene castigado desde hace más de tres años.
Hoy la situación es tan compleja que hasta en 2001 en plena crisis (cuando el gobierno de Fernando de la Rúa daba sus últimos pasos) se vendían mensualmente más de viviendas que en la actualidad. Así lo confirmaron desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, cuyos datos precisan que entre noviembre y diciembre de 2001 se hicieron 8.782 actos notariales en comparación con los 5.871 de mayo y junio de este año., últimos datos relevados por la entidad. Esto es, en los momentos previos al estallido social de aquel año el mercado inmobiliario porteño era mucho más activo que en la actualidad. Además, luego de la crisis, la devaluación y la crisis bancaria, ya en abril de 2002 el número de operaciones más que duplicaba el ritmo mensual que se observa este año (ver cuadros, más abajo)
Sobre por qué se compraban más unidades en ese entonces, el escribano. Federico Leyría, vocal del Consejo Directivo del colegio que los nuclea, explicó lo siguiente: “En 2001 se transitaba la era final de la convertibilidad y aún había crédito hipotecario accesible. La fantasía del uno-a-uno generaba, además de los problemas que todos conocemos, una sensación de liquidez en el mercado inmobiliario que hoy no existe”.
Se vivieron momentos muy difíciles entre fines de 2001 y principios de 2002, incluidos límites a los retiros de dinero y, posteriormente, la pesificación de los ahorros dispuesta por el gobierno. Aunque se transitaba tal contexto por esos meses la crisis no impactó tanto en el mercado inmobiliario como está sucediendo hoy en Buenos Aires donde hay un sobre-stock de más de 163.000 inmuebles en venta y sólo se comercializaron el 1,75% en mayo último (según Radar Inmobiliario). En junio se hicieron 3.005 escrituras. Esto es, suponiendo que se detuvieran todos los proyectos de construcción en marcha y no se iniciar ninguna nuevo, a este ritmo de ventas harían falta más de 50 años para “limpiar” el mercado.
Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), sostuvo que “en 2001 para la gente era mucho más accesible comprar dólares. Luego de la salida de Fernando de la Rúa se produce una devaluación donde del uno-a-uno se pasó a un dólar de casi 4 pesos. Las propiedades se depreciaron como nunca, bajaron mucho su valor y fue una gran oportunidad para comprar inmuebles a precios muy ventajosos”.
En aquel momento hubo disminuciones de más del 60% en algunos casos, hoy la caída desde los últimos tres años oscila en el 35% en el mercado del usado y en 25% en el de viviendas a estrenar.
Por otro lado, cuando se empezó a liberar el corralito ya con Eduardo Duhalde como presidente de la Nación, miles de ahorristas destinaron sus ahorros en el ladrillo y entre abril y mayo de 2002 hubo récord de escrituras en Buenos Aires, se hicieron más de 16.000 entre ambos meses (ver cuadro).
Hoy quien gana y quien pierde en este escenario
Desde el sector afirman que en este tipo de devaluaciones pierden todos en el largo plazo. Pero quedan mejor posicionados quienes disponen dólares debajo del colchón y en el corto plazo podrán hacer una mejor diferencia si pueden comprar ladrillos.
“Quien los conserve podría obtener una gran ventaja porque en este escenario estimamos que las cotizaciones de los inmuebles usados seguirán hacia la baja. También tendrán buenas opciones quienes apuesten por utilizar los dólares como anticipo en un proyecto de pozo y luego pagar cuotas en pesos ajustados por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). De esta manera lograrán hacer buenos negocios porque las cuotas no van a llegar a aumentar tanto como sí el dólar que siempre tendrá mejor apreciación que nuestra moneda”, dijo García Malbrán.
Para que se recupere el mercado inmobiliario se insiste en que es vital que se profundice un esquema de créditos hipotecarios a tasas y cuotas razonables que no se ajusten por inflación y sí por un coeficiente que promedie aumentos paritarios o la canasta de consumos y que no exceda el 25% o 30% del ingreso de las personas para que sea viable de pagar. En el Congreso de la Nación hay un ante proyecto de la Mesa de Vivienda que integran cámaras sectoriales y que no fue tratado.
Leyría, dijo que “en cualquier mercado inmobiliario del mundo se necesitan estabilidad económica, baja inflación y crédito hipotecario acorde al poder adquisitivo medio de la población, tres factores muy lejanos hoy en nuestro país”.
Qué puede llegar a pasar
Actualmente hay muchas dudas en el plano económico y todo está sujeto a las nuevas medidas que impulsaría el “superministerio” de Economía recientemente creado y que liderará Sergio Massa, y esperar cómo los protagonistas del mercado interpreten las reglas.
“Más que estimar deseamos que se puedan plasmar condiciones claras en lo económico, fiscal y tributario, mucho de esto depende de variables macroeconómicas difíciles de administrar, creemos que si logra contener mínimamente la inflación rápidamente el mercado inmobiliario argentino se acomoda y levanta positivamente”, dijo Leyría.
Aun en el contexto de estos días el segmento tiene buenas noticias por el lado de la construcción de edificios (muchos están en obras en las esquinas porteñas). Y se siguen presentando proyectos en diferentes trazados de la ciudad.
Desde el lado de los desarrolladores que tienen viviendas para estrenar ya saben cual el costo de las unidades a estrenar hoy y qué propuestas ofrecer a los interesados.
García Malbrán, concluyó: “Claramente estamos en presencia de un mercado donde la diferencia la hacen los compradores, sobre todo quienes disponen de los billetes en mano. Habrá buenas alternativas para usuarios finales cómo para inversores que buscan obtener algo de rentabilidad”.
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