(CABA) En el centro geográfico de la ciudad de Buenos Aires, en un terreno de 24.000 metros cuadrados ubicado sobre la calle Avellaneda, vecino al predio donde está emplazado el estadio del club Ferro, la empresa IRSA pensaba levantar un shopping.
El proyecto fue resistido durante años por los vecinos del barrio, hasta que fue dejado de lado. Con los años, el destino de esas tierras se modificó. En estos días, ya se están viendo los primeros movimientos de excavadoras. Allí se levantarán, en una primera etapa, dos edificios de departamentos, de diez pisos de altura, con una planta baja comercial y espacios verdes.
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El proyecto lo llevará adelante el Grupo Portland, que, acorde a los tiempos que corren, le compró el terreno a IRSA, y se lo abonará con metros cuadrados construidos, la moneda de pago que hoy se impone en el mercado de los desarrollos inmobiliarios.
Portland cuenta entre su listado de obras el único proyecto que se levanta en la Argentina de la célebre arquitecta iraní Zaha Hadid, en Libertador y Bullrich. Ciudad Palmera fue diseñado por el estudio BMA (Bodas – Miani – Anger).
La comercialización, a manera de “master broker” estará encabezada por la inmobiliaria Lepore, que con los años se convirtió en una de las más importantes en esta zona de la ciudad.
La particularidad de este emprendimiento es que a los compradores de los departamentos les van a ofrecer la posibilidad de pagar el inmueble en dos partes: una durante la obra y la otra, tras la posesión, en un plazo de hasta 22 años.
El proyecto se encuadra en el perfil de los desarrollos inmobiliarios que deben adaptarse a estos tiempos en que el crédito para la vivienda está ausente, y quién sabe cuándo reaparecerá. Y también busca atraer, a partir de la fuerte caída de costos en dólares, a quienes tienen ahorros en divisa y buscan a los ladrillos como alternativa de inversión o reserva de valor.
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La propuesta de accesibilidad a la vivienda, para el complejo que llevará el nombre comercial de Ciudad Palmera, será esta:
– Para un departamento de dos ambientes de 61 metros cuadrados se integrarán 22.000 dólares iniciales en el anticipo y durante los 16 meses que dure la obra una cuota aproximada de $258.000 pesos ajustados por el índice de costos de la Cámara de la Construcción (CAC). Para el que lo quiera pagar completo el valor del inmueble en estos 16 meses, el valor del metro cuadrado rondaría los 1.930 dólares.
– Ese monto, anticipo más cuotas, equivale al 38% del valor de la unidad. El saldo, por el 62% restante del valor de la unidad se podrá abonar en un plazo de hasta 22 años, en cuotas en pesos ajustados por una combinación de índice de salarios y el índice de costos de la Cámara de la Construcción (CAC).
Se busca que la cuota resultante ($39.500 a valores actuales) sea equivalente al valor de un alquiler y medio de esa unidad.
Para las unidades de tres ambientes, el anticipo es de 35.000 dólares, las 16 cuotas durante el proceso de obra promedia los $ 312.000 pesos y la cuota inicial a pagar durante 22 años desde que se tomó posesión de la unidad rondaría, hoy, los $ 50.000.
Los precios pueden ir bajando, naturalmente, mediante bonificaciones financieras conforme al pago contado o adelanto de cuotas durante el plazo de obra.
Como se mencionó, esta es la primera etapa: una obra de 18.900 metros cuadrados, 178 departamentos y cerca de 100 cocheras. El proyecto global incluye más de 1.000 unidades distribuidas en otros ocho edificios similares. El Grupo Portland tiene opciones de compra por el terreno completo, que va sobre la calle Avellaneda, desde la calle Fragata Sarmiento hasta Olegario Andrade.
Al frente de Grupo Portland está el constructor Gustavo Menayed, quien le contó a Clarín algunos detalles de la operación.
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– La obra tiene que estar terminada sí o sí en 16 meses, es decir a fines de 2021, porque así está puesto en el contrato firmado con IRSA. Si no cumplimos con el plazo, tenemos penalizaciones.
– La inversión necesaria para esta primera etapa ronda los 12 millones de dólares, fondos que ya están garantizados más allá del ritmo de preventa.
– Acá no hay indexación de valores. Se vende mediante un fideicomiso a precio cierto y solamente se ajusta el saldo deudor con la mezcla de salarios más índice de la cámara de la construcción y del salario. No se cobra ningún tipo de interés.
– Ya están comprados todos los insumos y fijados todos los precios del proyecto.
– Tenemos un sistema constructivo muy rápido, importado de una empresa malaya, con encofrados verticales que nos permiten bajar a la mitad los tiempos de obra.
– Eso tiene un impacto muy importante en la tasa de retorno del proyecto, porque los flujos de dinero son mucho más convenientes.
A fin de 2019, cuando IRSA informó la operación de venta de este terreno -lo había comprado en 1997- a la Bolsa de Comercio, señaló que “el comprador deberá retribuir a la compañía con el equivalente al 23,53% de los metros cuadrados propios, con un mínimo asegurado de 2735 m2”. Para ponerle un número concreto, IRSA valuó la operación en 5,5 millones de dólares. NR
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