Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Vuelven los créditos hipotecarios

Luego de cinco años de un profundo letargo, despertó el crédito hipotecario en la Argentina. El encargado de impulsarlo fue el Banco Hipotecario, que anunció hoy una línea de crédito que puede abrir nuevas esperanzas para aquellos que buscaban desde hace tiempo acceder a esta posibilidad.

Se trata de una línea de crédito hipotecario en UVA con una tasa de 8,65% final. Para aquellos que sean clientes del banco y acrediten haberes allí tiene un beneficio del 50% de la cuota durante el primer año, es decir 4,4% final por 12 meses. Se lanza oficialmente al mercado durante el mes de mayo, aún con fecha a confirmar, y para algunos expertos se trata de un renacer de los años 2016 a 2018, donde surgió el crédito UVA y fueron muchos los que se lanzaron a solicitar este préstamo.

El fenómeno se da en un contexto en el que prácticamente no existe oferta de crédito hipotecario en la Argentina. “Es el primero que está saliendo después de mucho tiempo de que casi no haya crédito. Existía, pero había poco. El Banco de Córdoba venía con algo, pero era muy específico para esa provincia. Por otro lado, muchos bancos eran muy reacios a dar crédito hipotecario, ya que estaba muy latente la posibilidad de que el gobierno de Alberto Fernández modificara las condiciones, algo que se discutía cada ciertos meses”, señala Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, que lidera Hernán Lacunza, ex ministro de Economía.

Cambia diametralmente la política de crédito que tuvieron los bancos durante los últimos cinco años, cuando habrían desterrado de su cartera de oferta el crédito hipotecario”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, y agrega: “Creo que esto era algo impensado en diciembre del año pasado. Inclusive, pienso que cualquiera que estuviera planeándolo, viendo el mercado, descartaba la reaparición del crédito hipotecario en el 2024. Entró por la ventana y es una muy buena noticia”.

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El presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, sostiene que “es una gran noticia para el mercado inmobiliario, algo que esperábamos desde hace años”. Además, agrega que fue una sorpresa el momento en que salió: “Pensábamos que iba a venir, pero creíamos que iba a ser cuando la inflación bajara un poco más y francamente nos sorprendió que surgiera ahora”.

Rouco, quien recientemente escribió el libro El sueño de la casa propia, editado y publicado por Tejido Urbano, agrega que se trata de una buena señal, pero que habrá que ver de ahora en adelante cómo evoluciona la demanda: “No será un boom, sino un proceso, pero es bueno que ese proceso arranque y esta medida representa su inicio”.

Para comprar casa

Los requisitos que el Banco Hipotecario pone como condición para solicitar este crédito son los siguientes:

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  • El crédito es por hasta $250 millones en un único desembolso.
  • Financian hasta el 80% de la vivienda. Quien lo solicita debe contar con el 20% restante, que se pone de anticipo.
  • El crédito se debe destinar a primera o segunda vivienda.
  • Tiene una tasa de 8,5%. Las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año (con el costo financiero total: tasa de 8,65% final; 4,4% final el primer año para cuentas sueldo).
  • El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
  • El capital es ajustable por UVA.
  • La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Para ejemplificar, Rouco habla de que por cada US$50.000 de préstamo (no de valor de la vivienda), se solicitarán 25 años de plazo, cuotas de $400.000 y hacen falta ingresos en blanco de $1,6 millones del hogar deudor. En el caso de una pareja (hogar deudor) se pueden sumar los ingresos y solicitar el crédito en conjunto y, por tanto, pedir más dinero. En ese caso, “para comprar algo de US$125.000, se necesitan ingresos de $3,2 millones, aproximadamente. Estamos hablando de a hoy de cuatro salarios promedio”.

Para construcción de una casa

  • El crédito es por hasta $250 millones con un anticipo y dos desembolsos contra avance de la obra.
  • Financian hasta el 80% del presupuesto de obra.
  • El crédito se debe destinar a la construcción de primera o segunda vivienda.
  • Tiene una tasa de 8,5%. Las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año (con el costo financiero total: tasa de 8,65% final; 4,4% final el primer año para cuentas sueldo).
  • El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
  • El capital es ajustable por UVA.
  • La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Para terminación de una casa

  • El crédito es por hasta $125 millones en un único desembolso.
  • Financian hasta el 50% del presupuesto de obra.
  • El crédito se debe destinar a la terminación de primera o segunda vivienda.
  • Tiene una tasa de 8,5%. Las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año (con el costo financiero total: tasa de 8,65% final; 4,4% final el primer año para cuentas sueldo).
  • El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
  • El capital es ajustable por UVA.
  • La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

Para ampliación de una casa

  • El crédito es por hasta $125 millones en un único desembolso.
  • Financian hasta el 100% del presupuesto sin superar el 35% del valor de la garantía actual.
  • El crédito se debe destinar a la ampliación de primera o segunda vivienda.
  • Tiene una tasa de 8,5%. Las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año (con el costo financiero total: tasa de 8,65% final; 4,4% final el primer año para cuentas sueldo).
  • El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
  • El capital es ajustable por UVA.
  • La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

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Un ejemplo de cuota para clientes y no clientes del Banco Hipotecario sería así: cada $1.000.000 a 30 años, quienes sean clientes y acrediten allí su sueldo pagarán una cuota de $5050 con una tasa preferencial de 4,25% el primer año; quienes no sean clientes del banco pagarán una cuota de $7820 en ese mismo período.

“Financian hasta el 80% del valor en el caso de la compra, cuando generalmente es el 75%, por lo que la barrera de acceso es más baja. Sigue siendo mucho, pero significa menos que en otras oportunidades”, explica Rouco y, en cuanto a los ingresos que se piden para poder solicitar el crédito señala: “Son niveles cercanos a los que alguien de clase media o media alta podría acceder”.

A la consulta de si otros bancos incursionarán también en la posibilidad de ofrecer un crédito hipotecario, la respuesta de Rozados es que probablemente lo harán. “Seguramente será un puntapié inicial que obligará a otros bancos a acelerar el proceso, para no perder cuota del mercado de clientes”, señala Rozados y agrega: “Los bancos utilizan el crédito hipotecario como un ancla para tener clientes cautivos a largo plazo, ya que es una manera de asegurarlos por 10, 15 o 20 años, y también para captar nuevos”.

El crédito hipotecario en la Argentina

Si se analizan los números de crédito hipotecario en nuestro país, hoy es prácticamente nulo y ha mantenido siempre cifras muy bajas. En el mejor momento, que tuvo lugar en el 2001, la masa de crédito hipotecario representaba el 5% del PBI, es decir que, toda la deuda que tenía el país representaba el 5% de lo que se produce en un año en la Argentina.

“Cualquier persona tiene la idea de que en ese momento estábamos en una muy buena época, pero en comparación internacional no era nada fabulosa. Hoy Chile tiene un 27% a 28%; Estados Unidos, 75% a 80%. Y nosotros en el mejor momento tuvimos 5% nada más”, señala Rouco. Sumado a eso, hoy es casi cero el crédito que hay en el país; si no se tiene en cuenta la pandemia, febrero fue el mes con menos crédito hipotecario en 22 años.

En 2016 se creó la UVA (préstamo hipotecario que se encuentra indexado a la Unidad de Valor Adquisitivo – UVA) y, desde entonces, se volvió a dar un boom de crédito hipotecario en la Argentina que duró aproximadamente dos años. Hasta ese entonces, los créditos se pagaban a través de una cuota fija, algo impensado para el contexto de inflación de la Argentina actual. Para acceder a ella se requería contar con aproximadamente cinco sueldos promedio; además, para que el acreedor no perdiera dinero, pedía cuotas iniciales muy altas, ya que a lo largo del año no iban a variar. “Pero en el contexto inestable del país, con una de las inflaciones más altas del mundo, eran pocos los que se animaban a prestar plata con ese marco jurídico. Por eso nunca hubo crédito hipotecario; la gente no podía acceder”, explica Rouco.

El crédito UVA, al ajustarse mes a mes por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta; además, no es necesario contar con tantos ingresos promedio para solicitarlo. Esta medida, con variaciones específicas de sus contextos, fue tomada por varios países, como México, Colombia y Chile hace más de 60 años, cuando atravesaban también momentos de inflación: “Todos arrancan con estos esquemas cuando tienen inflación”, comenta Rouco y agrega: “Otros países, con economías más estables pueden conceder préstamos con cuotas fijas”.

De todas formas, el crédito UVA fue muy criticado por amplios sectores, ya que, al ajustarse por inflación, podía volver muy difícil la situación al deudor, que se enfrentaba a tener que pagar cuotas muy altas que no aumentaban al mismo ritmo que los salarios. Otros expertos comparten que la situación puede haber sido difícil con el contexto actual de inflación, pero el incumplimiento de los deudores UVA es del 1%, “algo bajísimo” en palabras de Rouco.

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