Cómo impactará el revalúo de las propiedades en el impuesto y en el mercado inmobiliario

El principio de acuerdo del Gobierno con el Fondo Monetario Internacional (FMI) incluye un revalúo de las propiedades que tendrá un impacto en varios impuestos, entre ellos el Impuesto a los Bienes Personales, y en el mercado inmobiliario. Según lo negociado con el Fondo, durante este año se realizarán reformas para permitir que las tasaciones fiscales de las propiedades reflejen los valores de mercado.

El Gobierno, en coordinación con las provincias, llevará adelante un proceso de actualización de los valores de las propiedades a nivel federal que debería estar listo para finales de septiembre. Esa fecha habilita que los nuevos valores estén vigentes para el ejercicio fiscal 2022 que se pagará el año siguiente.

La estimación es que el revalúo alcanzará a unos 400.000 contribuyentes -o cerca de 597.000 propiedades urbanas- que tributan el impuesto anual sobre los Bienes Personales. Sin embargo, muchos tributaristas estiman que un cambio en las valuaciones puede hacer que personas que hasta ahora no tributaban el impuesto comiencen a hacerlo.

“Si se revalúan los inmuebles y se acerca la valuación fiscal al valor de mercado tendrá impacto en numerosos gravámenes. En muchas provincias el valor fiscal de las propiedades es muy bajo, dado que se sustentan mayormente de la coparticipación”, señaló Mariano Ghirardoti, asesor tributario. Entre los impuestos están Bienes Personales, Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, impuestos inmobiliarios provinciales, sellos, impuesto a la transmisión gratuita de bienes y, en algunos casos, el cálculo de la tasa de ABL municipal.

“En términos generales, si la nueva valuación es adoptada por Nación, provincias y municipios, y no se redujeran las alícuotas de estos tributos, estaríamos frente a un incremento generalizado de gravámenes que usan como base la valuación inmobiliaria”, agregó.

La intención de llevar adelante un revalúo a nivel nacional no es nueva. “El aumento de las bases del impuesto inmobiliario a nivel provincial es un anhelo que busca llevar sus valores a niveles próximos a los del mercado, luego de la reforma de la Ley 27.430, que debía aplicarse desde 2018. Dicha reforma, planteaba respecto de Bienes Personales una escala decreciente, que afectaba los ingresos de coparticipación de las provincias y con ello se justificaba esta mejora de las bases imponible provincial para compensar sus ingresos. Hoy el escenario es totalmente diferente, con un impuesto a los Bienes Personales que ha incrementado en los últimos años por cambios en las tasas y faltas de actualizaciones en sus mínimos no imponibles”, dijo Mariano Echegaray Ferrer, socio del estudio Echegaray Ferrer.

El especialista resaltó que para evitar más impuestos y más contribuyentes alcanzados por estos cambios también se debe corregir las distorsiones en los montos de los mínimos no imponibles.

Cualquier cambio en la base de cálculo del tributo provincial impacta en Bienes Personales. Mientras no haya nuevos valores, como viene ocurriendo en los últimos años, para el cálculo el impuesto a los Bienes Personales se toma el valor fiscal de 2017 ajustado por inflación. Excepto para el caso de los contribuyentes con inmuebles en la ciudad de Buenos Aires, donde esa base será multiplicada por cuatro, tal como anunció la titular de la AFIP, Mercedes Marcó del Pont.

El viernes pasado, se conoció oficialmente el dictamen 1/22, que cambia la forma de valuar los inmuebles de la ciudad de Buenos Aires para determinar el impuesto a los Bienes Personales. “Cambia la forma de valuar los inmuebles planteando que lo correcto es hacerlo a partir del concepto denominado base imponible fijado por cada jurisdicción y no de la valuación fiscal. Allí concluye que a pesar que AGIP en CABA considere que la base imponible esta constituida por la valuación fiscal homogénea, para calcular el impuesto inmobiliario la multiplica por un indice corrector, y por tanto la base imponible es el producto de la valuación fiscal por el índice denominado USC (Unidad de Sustentabilidad Contributiva)”, detalló Ghirardoti.

En 2018, en el contexto del consenso fiscal que luego fue suspendido, se creó el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles (Ofevi). Ahora, ese organismo fue reflotado y tendrá la tarea de coordinar con las provincias los cálculos de las nuevas valuaciones. Al frente está Silvina Batakis y depende del Ministerio del Interior. El objetivo es lograr incrementar la recaudación de la Nación sin modificar la alícuota de Bienes Personales, hoy una meta que aparece como imposible de alcanzar para el Gobierno, dada la composición del Congreso.

Por su parte, el cambio de criterio para la valuación de los inmuebles en la ciudad de Buenos Aires afectará a la clase media urbana, según advirtió el tributarista Diego Fraga. “A esto se suman las consecuencias negativas en el mercado de alquiler y venta de inmuebles, algo que parece que no se analizó. Podrían haberse evaluado, después de tantos traspiés por pésimas medidas en este mercado, que terminaron hundiéndolo, los ingresos que el Estado dejaría de percibir por la no realización de operaciones de venta, de alquiler o de construcción”, destacó el especialista.

De esta forma, el cambio puede profundizar los efectos negativos que tuvo la Ley de Alquileres y los ruidos en el mercado que provocó el anuncio de medidas como los impuestos sobre las viviendas ociosas o a la herencia. “No hace falta ser un analista especializado para darse cuenta que esto va a terminar perjudicando inclusive a quienes buscan alquilar viviendas en CABA”, agregó Fraga.

“Un aumento del revalúo inmobiliario de la magnitud que se menciona influye muy negativamente en el sector inmobiliario. Va a haber menos inversores interesados en participar. Con esto va a ser más caro acceder a una propiedad y los inquilinos van a tener mayores dificultades en pagar el alquiler. Es un combo que desalienta que los inversores participen en propiedades y no va a incrementar la poca dinámica que tiene hoy el mercado inmobiliario”, aseguró Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco).

Por su parte, el presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman coincidió en que la suba de impuesto será perjudicial para el sector. “Ya los niveles de rentabilidad están bajísimos y esto va a afectar negativamente cualquier cuenta que uno puede hacer para seguir apostando por invertir en ladrillos”, dijo.

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